套房投資必勝秘笈

套房投資必勝秘笈

房東：林小姐
發表時間：2014-08-20

現在網路真的很方便，找房子可以上永慶房屋、信義房屋、591現在也有很多售屋的廣告。如果仲介很清楚知道你要買的房屋條件，當有適當的物件，大半夜也會打電話問你，客戶這邊剛好有一間符合你需求的房屋，你何時要過來看，如果條件不錯當然要趕快去看，也許就買了，要出售的房子根本還沒登上網路就賣掉了。所以有計畫買房出租的人，記得把條件跟仲介講清楚，光看網站，有時候會漏掉一些還沒上網就已經賣掉的好物件喔！J

(JR觀點:好的物件通常不太需要上網，只要仲介打幾通電話，很快就被秒殺了)
找到中意的房屋，初步可以用google地圖去看看周邊的環境，像有些看得出來旁邊就有高壓電塔或是回收場的，我根本就不用去看了，可以節省很多時間。
這幾年買房出租，累積了一些選擇好房屋的心得：

一、投資報酬率：
要有百分之四，也就是每月收租一萬元的房子，買價就是10,000×12×25=3,000,000。如果價格超過三百萬，那投資報酬率就不到百分之四，不太值得買。

二、地點：
這是最重要的，人家常說買房子有三大重點，地點、地點還是地點。我選擇的方法就是，站在捷運站出口，眼睛看得到的建案最好。

三、大小：
房子大小剛好，曾經遇過一個房客來看房子，他說是住同一棟的，但是太小，想換大一點的，他很喜歡我的房子，我的房子十一坪多，房客原先住的八坪多，於是我知道，八坪多的房子太小，小到讓房客想要搬出去，十一坪多的房子是房客可以接受的坪數。

既然小不行，是不是越大越好，那也不對，現在房價很高，一坪四、五十萬，假設你多買了兩坪，就要多將近一百萬的成本，但租金每月以百分之四的投資報酬率來算，要多三千三百三十三元才划得來，假設人家買十一坪，每坪四十五萬元，每月租金一萬六千五，你買十三坪，每坪也是四十五萬，那每月租金要收一萬九千八百三十三元投資報酬率才相同，雖然權狀多了兩坪，但實際還要扣掉公設的比例，根本大不多，但每月租金實實在在多出三千三百三十三元，你的房子會有優勢嗎?

所以找房子要『不大不小剛剛好』。

四、陽台：
房子要有陽台才有穿透性，不過這幾年實際的情況每下愈況，有房子沒陽台的，洗衣機只能放在廁所或書桌旁，我想這是怎樣，一邊洗衣服，一邊看書嗎?真糟糕，所以遇到好的房子，採光良好，又有陽台的，別再猶豫了，買下吧！

五、仔細看看布告欄：
買房子可以仔細觀察布告欄，有沒有貼一堆人不繳管理費，如果能看到社區目前有多少管理基金那更好，社區保養電梯、抽化糞池等，都需要管理基金來支出，所以大量的住戶不繳管理費，長久下來會造成社區的大問題，這是我當律師的經驗。

我當過社區的法律顧問，也處理過住戶不繳管理費的訴訟，我知道有大量的住戶不繳管理費，代表那個社區管理出現問題，而且，通常房價賠錢的住戶，不繳管理費的問題會更嚴重。之前，我在三芝曾經處理過好幾件欠繳管理費的訴訟，三芝有一陣子蓋了好多房子，當時宣傳以後會有芝投公路（三芝到北投的道路），交通便利，所以吸引很多台北人以高價買入房屋，但後來芝投公路沒蓋，每天通車上班路途遙遠，造成很多空屋，房價跌了很多，當初以高檔買進的人房價都賠了，交通不便又只能空著，每個月還要繳管理費，會不甘心吧！！所以就有人不繳管理費，其他人想，隔壁的不繳我為什麼要繳，漸漸像傳染病一樣，不繳管理費的人愈來愈多，管委會當然要委託我出面訴請住戶繳納管理費，殺雞儆猴，以免住戶不繳管理費的情況更加惡化。

所以，布告欄一堆人不繳管理費的，還是別買好。

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1 樓住戶：周建志
發表時間：2015-03-14

與其迷信知名的仲介公司, 到不如找個值得信賴的仲介業務員!!!
針對交由仲介賣屋之過程, 提供以下經驗的分享:
1. 除非是房子座落地點不佳, 或是急著賣屋; 建議不要輕易的與仲介簽署"專任委託銷售
合約", 因為專任約是有明訂罰則與違約金額, 一不小心就可能成了某些不肖仲介要脅
違約賠償或打官司之"動輒得咎"的依據!
2. 若是自認所要賣的房屋地點OK , 或是不急著賣屋, 則建議簽署"一般委託合約"即可,
因為一般約是仲介與屋主均可出售, 不會像專任約必須全權委由仲介銷售, 而喪失的賣
屋的主動權!

貨比三家不吃虧我提供你3種方式讓你參考

第一種 : 貨比三家

房屋買賣請多家仲介公司評估，千萬不要有品牌的迷思而相信一間店的片面之詞房子慘遭賤售畢竟"品牌"是無法給你任何的服務，好的仲介人員才有法子替您服務及設想，為你找尋適合您的房屋且盡力為您爭取適當的價格

多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的了解的周邊行情價
全民比價網 http://www.prices.com.tw/
買屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/buy.php

賣屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/sell.php
如果屋主不了解自己房屋的行情,可透過多家專業房屋仲介人員幫你評估,最中肯的建議，避免低價賤賣自己的房子

比價網提供一個不錯的比價服務，比價網已經和3000位以上全省各地的專業房屋仲介人員合作,只要填寫妳買屋的需求，就會多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的行情價,幫你快速找到你要的房屋，給你更快速的服務才不會浪費你的時間和浪費你的電話費，也不怕碰到黑心的屋主亂開價,買到問題屋,買賣房屋更輕鬆

優點:不用花時間花電話費一家一家比價,刊登訊息後自然會有多位房仲人員來電為你服務
缺點:要自行評估房仲人員的優劣

第二種 : 自己找優質仲介
知名房仲成交網 http://www.sold.com.tw/
全台第一家提供仲介評價的網站,
網友可以透過給她們服務過的經驗,給仲介評價
所以讓大家可以安全的辨識仲介的好壞,怕碰到惡質的仲介嘛?如果有碰過惡質惡質,你也可以給他負評價讓大家都知道這位,讓惡質仲介無法生存

優點:由網站提供的評價弁鄍i自行評估
缺點:要花時間和電話費來詢問

第三種 : 找有口碑的仲介人員

我之前經由朋友介紹廣利不動產陳姐
她待人親切,像是家人般一樣
也順利幫我找到一間很不錯的房子
讓我一家人現在住的很舒適

優點:多年口碑公司,服務態度佳
缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人需求不一樣需要找適合自己的地區的仲介

第四種 : 自售或是自買並找有口碑的代書

我都是找這家知名代書事務所 http://www.collect.com.tw/
非常好的代書，不但經驗豐富，專業知識都蠻豐富，辦事讓人很放心，而且有店面的會比較好!有問題也可以很容易的找到人服務。

優點:二十多年的老字號公司,有口碑
缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人地區不一樣需要找適合自己的

如果要省仲介費,可以先到這售屋網站看看，裡面幾乎都是屋主自己張貼的房屋資訊
明日黃金屋 http://www.futurestar.tw/

2 樓住戶：布比
發表時間：2015-09-30

買賣房子是一件大事,一間房屋糾紛可能賠掉百萬或是千萬甚至一生積蓄都有可能
我朋友就是在買賣房子時候不夠謹慎,導致買賣糾紛慘賠上百萬還差點照成家庭失和
買屋是一件大事,花些時間去這些網站看一下討論一下,才不會繳了一堆學費來學經驗

面對市場上眾多房仲品牌與店頭，消費者要如何選擇？關鍵重點仍在於「人」，
就算房仲公司品牌再大、知名度再高，也不保證完全不會出現交易安全漏洞，
為什麼各大品牌的買賣糾紛屢見不鮮?
你知道嗎房仲人員只要花 $3000元上3天課程就可以拿到營業員證書嗎?
之前更爆發上千位花$3000連課程都不用上直接發證書,流竄到各大知名仲介

即使是專業的仲介人員,面對操守和素質不一,往往損失的是消費者的權益
面對這樣房仲人員難道要像賭注一樣,看自己的運氣來選擇仲介嗎?

買屋賣屋因該要多聽多看多比較
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很多投資客都需要釵h位仲介來快速把房子銷售出去
利用比價網服務就不需要再一位一位打電話請求仲介來銷售,只需要填寫您相關資料,讓仲介自行與你聯絡為你做最有效率的服務

優點:不用花時間花電話費一家一家比價,刊登訊息後自然會有多位房仲人員來電為你服務
缺點:要自行評估房仲人員的優劣

第二種 : 自己找優質仲介
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所以讓大家可以安全的辨識仲介的好壞,怕碰到惡質的仲介嘛?如果有碰過惡質惡質,你也可以給他負評價讓大家都知道這位,讓惡質仲介無法生存

優點:由網站提供的評價弁鄍i自行評估
缺點:要花時間和電話費來詢問

第三種 : 找有口碑的仲介人員

我之前經由朋友介紹廣利不動產陳姐
她待人親切,像是家人般一樣
也順利幫我找到一間很不錯的房子
讓我一家人現在住的很舒適

優點:多年口碑公司,服務態度佳
缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人需求不一樣需要找適合自己的地區的仲介

第四種 : 自售或是自買並找有口碑的代書

我都是找這家知名代書事務所 http://www.collect.com.tw/
非常好的代書，不但經驗豐富，專業知識都蠻豐富，辦事讓人很放心，而且有店面的會比較好!有問題也可以很容易的找到人服務。

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