2007/07/23
養樂多漲、科學麵漲、土司麵包漲，小老百姓頂多是決定買或罷買；但是當房價漲、房貸也要漲的時候，房貸戶只能照單全收。
根據經建會最新公布，今年第一季全國平均房價所得比為6.6倍，人口最集中的台北地區，房價所得比更高達8.1倍，代表民眾要不吃不喝8.1年，才能圓一個「有殼夢」，而房貸支出占月所得比達37.1%，明顯超支，生活真是「苦！苦！苦！」而且房價已經攀上高檔，也讓銀行對於承做房貸的態度，有了很大轉變。
核貸特色1：愈往南 成數愈低
台北市房價太貴，響應總統陳水扁南遷購屋總可以吧！30歲、打算成家的阿德，自知不到百萬元的自備款，在大台北地區可能買不到像樣的房子，打算南遷告別無殼蝸牛行列，沒想到，在銀行授信政策急轉彎的情況下，阿德的如意算盤完全失算。
失算原因錯綜複雜，主要是房市漲過頭、加上「債務清償條例」過關、與房貸定價（即銀行放貸利率的標準）列入金檢項目，讓銀行在承做房貸時的核准條件愈來愈趨嚴格。華南銀主管指出，台北市可申請的房貸從過去成數最高的百分之百，已降為8成5，最近再降為8成。愈往南走，核貸成數愈低，甚至低於7成以下，有銀行則私下透露，部分外商銀行，早就不承做南部的房貸生意。
阿德打算到南部購屋，同樣坪數與條件的房子，總價只要600萬元，與北部相較，看似省下200萬元，可以降低每月利息負擔，但是銀行只願意貸款7成，換言之，阿德得準備180萬元的自備款才行，先前就是因為存不到百萬元自備款而決定返鄉購屋，這下夢想還是落空。
從事服務業的阿德最後想了想，既然如此，不如還是待在台北，就業機會多、交通便利，且房價較能保值，只是要先屈就捷運站附近、12坪的中古小套房，總價只要360萬元，門檻低，也省下一筆通勤費與上班往返時間。
核貸特色2：坪數愈小 愈難貸
按照阿德的計畫，若360萬元的小套房成功申請8成額度，自備款只要72萬元，餘款還可以拿來裝潢。但是阿德怎麼也沒想到，花了1個多月時間，與超過10家的大型行庫周旋後，卻沒有一家銀行願意提供貸款，阿德嘗試降低申請額度，竟有大型行庫挑明說，不論地段位置多優越，只要是15坪以下的套房商品，統統不承做，這訊息對阿德來說，簡直晴天霹靂。
台銀指出，不承做小套房是兩個月前總行頒定的新政策，不僅止於小套房，主管表示，房貸市場儘量避免承接「三低」業務，包括總價低、門檻低（即自備款低）、年齡低的商品或族群，要為放款風險嚴格把關。台銀擔心的並非沒道理，因為房價一旦反轉，投資客為了變現，就會趕緊斷頭殺出；或是乾脆「倒」給銀行，不再繳息，銀行反而成為最大的受害者。
而台北富邦銀資深經理高永和解釋，同質性的房貸商品，只要有老行庫、大型銀行不願意承做，消費者問再多家，碰壁的機率相當高，阿德不妨轉向信合社、農漁會背景的金融機構，由於制度較彈性、分行經理的權限也較大，有機會申請到合乎理想的貸款成數。
另一方面，阿德也可同時觀察，台北捷運沿線各站哪裡小套房產品最多，從當地最近的金融機構探詢，例如，永春、公館、南京東路捷運站附近，近兩年小套房大量推案，即使總行已表明不歡迎小套房，但在地的分行總要生存，業務承做會有某種彈性，過件的機率也相對提升。
銀行開始防堵投資客
4年前的SARS事件，成了台灣房市重要分水嶺，都會區的房價平均比SARS前漲了4成左右，投資客扮演推波助瀾的角色。但是當房市可能出現泡沫化危機時，各銀行轉而開始防堵投資客，甚至有金控旗下的銀行早已表態，絕不承做投資客貸款。
銀行主管透露，防堵投資客其實很簡單，只要該名客戶名下有多筆不動產、進出頻繁，有經驗的前線人員一看就知道，除非投資客資金充裕、自備款5成以上，還是財富管理銀行的超級大戶，貸款才可能通融放行。不過有的投資客早已發現銀行技倆，有組織的投資客集團，以「人頭戶」作為投資手段，要短期脫手獲利。房仲業者透露，人頭戶背景單純、沒有信用不良紀錄，要向銀行申請8成房貸，通常沒有問題，在銀行緊縮放款的情況下，人頭戶可以獲得的傭金，也從5萬元上喊到10萬元。
不過，華南銀行主管提醒，在房價看跌的趨勢下，人頭戶風險相當高，尤其是南部房價抗跌性低，只要房價下跌、投資客捲款潛逃，上百萬元的龐大債務，就得由人頭戶來擔，實在得不償失。
房貸商品多 比例還能自己選
金管會從今年5月1日起，將金融機構放款定價政策列為金檢重點，加上央行下半年還有升息壓力，過去2%的房貸低利率，正式走向歷史，不論是投資客或有購屋打算的民眾，房貸負擔肯定增加，投資獲利空間也相對緊縮。
若不具有公教人員、上市櫃公司員工身分，想要再享受第一階段（前6個月）2.2%至2.4%的低利相當不易，甚至直接從3%起算。此時，不妨詢問長期往來的壽險公司，由於壽險公司的資金來自中長期保單，穩定性較高，而銀行資金則來自存款戶，穩定性較低，因此壽險公司的房貸優惠利率報價，不見得會輸給銀行。譬如三商美邦人壽日前推出7年期「固定」2.97%的優惠房貸利率，亦即在7年期間，不管市場利率怎麼變動，房貸利率就是固定在2.79%，比政策性房貸3.16%利息還要優惠。對於規畫家庭長期理財、有效控制固定支出相當有益。
房貸屬於長期理財計畫，即使身為銀行高階主管，也說不準未來利率走勢，花旗銀行順勢推出房貸「雙利貸」產品，讓客戶可以自行決定「固定式利率房貸」與「指數型利率房貸」的比例，存款利息又可扣抵貸款利息，不但適合有定期儲蓄的族群，也讓房貸族分散利率風險。
花旗銀行主管表示，目前相信有很多房貸戶如果選擇「固定式」利率房貸，擔心未來利率走低；選擇「指數型」房貸，又怕未來利率走揚的兩難窘境，而「雙利貸」可以依照個人需求及對未來利率走勢的預期，選擇將房貸金額依60／40、50／50或是40／60的比例，分別搭配固定式利率及指數型利率房貸，就有助於將兩難的風險平均化。
各金融機構房貸優惠利率一覽表
金融機構
|
房貸專案
|
利率條件
|
台北富邦 |
優選房貸 |
前6個月：2.0%起（浮動計息）
第7到24個月：2.4%
第3年起：2.98% |
臺灣銀行 |
Easy Go |
前6個月：2.05%起（浮動計息）
第7到24個月：2.439%
第3年起：2.99% |
土地銀行 |
菁英專案 |
前6個月：2.2%起（浮動計息）
第7到24個月：2.43%
第3年起：2.93% |
華南銀行 |
優質房貸 |
前6個月：2.12%
第7到24個月：2.38%
第3年起：3.05% |
合作金庫 |
300億元優惠房貸利率 |
比照政府政策性房貸利率，卻不受最高50萬元額度限制，最高貸款9成，目前利率為3.16%（浮動計息） |
合作金庫 |
房屋擔保貸款 |
前6個月：2.33%起（浮動計息）
第7到12個月：2.69%
第13到24個月：2.95%
第3年起：3.40% |
三商美邦人壽 |
固定型房貸 |
2.97%，一率到底，期限僅7年 |
