社區發生兇殺案怎麼辦

【文/住展雜誌】買房子買到凶宅，可以向前屋主求償，如果在同一個社區的其他房屋中發生兇殺案，是否會造成買賣標的物的房價減損？購屋者可不可以比照「凶宅」要售屋的前屋主負責賠償？



劉姓男子於民國九十九年六月以一五八○萬元購買姜姓男子所有的新北市的一棟房子，劉付了五十八萬元後認為該社區另一棟房子在幾年前發生兇殺命案，造成交易價格貶落，姜卻故意隱瞞此事，他有權向姜請求減少價金，他要求姜賠償一百七十萬元。

凶宅會影響購買意願及購買價格，屬於物的瑕疵。

要售屋者負責賠償

內政部曾函釋「凶宅」的定義是指，房屋內曾有凶殺或自殺致死事故。由於民眾大多不願購買凶宅，凶宅會影響購買意願及購買價格，屬於物的瑕疵。法院的見解是售屋者當然要負責。



倘若買賣的房地所屬社區曾有兇殺或自殺致死事故，是否同樣會影響購買意願及購買價格，進而造成該標的物的市場接受降低程度？是否仍應認屬於物之瑕疵？過去法院的案子並無前例可循，本件為首宗案例。



台 北地方法院委請臺北市不動產估價師公會進行鑑定，並就同類型凶宅社區戶及正常社區戶進行比較，鑑定結果認為這棟房子於九十九年六月在正常條件下之價值為一 千七百一十七萬多元，但因社區曾有凶殺案發生，造成房價減損後的金額為一千五百四十五萬四千元。法院因此認定，這棟房屋確因同一社區有凶殺命案致交易價格 較為低落。

兇殺案影響交易價

法院指出，房地既因同社區曾經發生兇殺命案致影響交易價值，自屬瑕疵無誤。民法所規定之「物的瑕疵擔保責任」，為一種法定的無過失責任，縱使買賣契約未約定房地不得具有同社區兇殺瑕疵，但售屋的姜姓男子仍應負法定瑕疵擔保責任。



法 院認為劉有權請求減少價金，這棟房子的正常價格為一千七百多萬元，惟因房地有同社區兇殺瑕疵致交易價格貶損至一千五百四十五萬元，劉購屋總價金為一千五百 八十萬元，顯然低於正常條件下之價值，足見買賣契約的價金本已受到同社區兇殺瑕疵之影響，法院審酌房地之客觀價值及主觀價值後，認為劉姓男子得請求減少的 價金應為三十四萬六千元 即購屋款一千五百八十萬元減社區發生命案房價減損後的金額一千五百四十五萬四千元，逾此部分，為無理由。