買賣房屋簽約前必懂的教戰守則

房地產交易的糾紛多如牛毛，特別是購屋金額龐大，消 費者與業者之間的知識不對等，房地產資訊也不透明，在消費者買賣經驗不足的情況下，購屋糾紛始終高居消費糾紛的榜首。然而，只要一陷入購屋糾紛中，往往得 耗費心力處理，因此購屋前除了除了仔細看屋，簽約前更要小心應對，掌握必勝守則。

守則1：能簽要約書就不用使用斡旋金

透過房仲買賣房屋時，簽約前往往會先經過價格斡旋的階段，買方可以選擇使用要約 書，也可以使用斡旋金的方式。斡旋金要先預付一定的金額，房仲會以斡旋金契約的出價跟賣方洽談，當雙方達成價格共識後，斡旋金就轉為買賣價金的一部分，若 買賣不成，則斡旋金必須退還給買方。一般房仲都希望買方能先付斡旋金，因此多半會跟買方說，有斡旋金比較有誠意，或是賣方要有斡旋金才願意談，卻沒有主動 說明，使用內政部版的「要約書」就能出價，而且也不必先拿錢出來。若仲介業者沒有告知買方可以選擇「要約書」，告知有契約審閱的權利，又或在收受斡旋金 前，沒有持不動產說明書向買方說明，買方都可以向主管機關或公平會檢舉，甚至主張契約無效。



若 真要使用交付斡旋金的方式，不妨開立禁止背書轉讓的支票，可降低房仲仲介收取斡旋金後捲款潛逃的風險，否則若真遇上不肖仲介，還得耗時打官司，費時又費心 力。那麼，買方付了斡旋後還能後悔嗎？斡旋金有3到5天的斡旋期限，期限一到，契約就失效，但在期限內後悔不買，可能就得視合約賠償房仲業者及賣方的損 失。因此，簽定斡旋金或要約書前，一定要清楚填寫委託日期及合約效期。若是以要約書洽談，則在房仲通知賣方願意成交前，買方都可取消委託，但若等到賣方同 意後才取消，買方也必須付出總價3%的違約罰金，因此買屋前可要三思，不能衝動。

守則2：利用審閱期逐字看清

法律條文密密麻麻，消費者通常無法在短時間內了解合約內容，因此在簽約前都有「審 閱期」讓買方將契約帶回家審閱。一般來說，透過建商購買預售屋的審閱期至少5天，透過房仲買屋的要約書審閱期則至少3天。不過，一般的房屋屋買賣雖然是透 過房仲交易，但因為買賣雙方都是屬於個人，並不適用契約審閱期的規定。



許 多購屋族會誤以為制式買賣契約書不能修改，其實，只要對條款內容有疑慮都可以大方要求修改，建議可事先上「內政部網站」下載定型化契約比對。像預售屋合約 常會出現廣告、宣傳的文件或圖說僅供參考的文字，但當初購屋時就是被廣告吸引來的，若說好的健身房、泳池都不蓋了，建商通通可以說是「僅供參考」，合約文 字若沒有修改，未來爭取權益時就比較吃虧。

守則3：白紙黑字 有憑有據

看屋時銷售人員或賣方總是說得口沫橫飛，甚麼保證、承諾都說得出口，但口說無憑，一定要白紙黑字寫下來，載明在合約中。不論是另外要贈送的家具、家電，或房子品質保固、對房子品質的認定、貸款額度限制等，寫得越詳細，對自己的保障越多。



2 年前吳先生購屋時就曾遇過，建商保證可貸款8成以上，但銀行核貸成數最後只有7成，資金出現大缺口，訂金跟開工款差點泡湯，後來吳先生以較高的利息向親友 借貸，才度過難關。談起購屋的過程，吳先生仍氣得跳腳，「買房子受了一肚子氣，如果再來一次，我一定會要求解約。」因此，建議向建商購屋的民眾，可在合約 上註明，「若無法爭取到建商保證的貸款額度（XX萬），合約可無條件自動解除」的但書，因為你不一定有親友能隨時支援銀彈！

守則4：產權調查要徹底

要看一個人是否已婚，從身分證的配偶欄就能判斷，而房地產的身分證就是產權及土地使用權。為了避免簽約後才發現原來賣方關係複雜，事前調查的工作做得越仔細，越能防止買賣糾紛。因此，購屋前一定要先確認建照、權狀及登記簿謄本的內容，確保自己購屋之權益。



而 且，簽約當天最好再去申請一次「簽約當天」的土地與建物謄本，除了可確保能和土地、建物的真正所有權人簽約外，從土地與建物抵押設定的狀況，看房子有無假 扣押的限制登記、查封，能避免遇到惡質賣方在售出前又惡性貸款。買方也要特別注意，簽約人應為所有權人，若非所有權人也需檢具授權書，有助減少未來爭議的 產生。

守則5：好的代書是天上賜給你的禮物

買賣房地產的眉眉角角很多，一個會幫忙注意細節，節省買賣雙方時間的代書不只是難 得，更是天上掉下來的禮物！專業的代書能使購屋流程更順暢，替買賣雙方辦理冗長的行政程序，並確保交易安全，維護雙方的權利義務。代書立場必須中立，而且 值得信賴，若透過房仲業者簽約，可以請房仲業者配合的代書辦理，特別是大型房仲業者都有屬於自己的契約部門，房屋的買賣從接案到成交過戶，有任何問題都可 以請房仲業者處理。



若要由自己來尋找代書，可以先請有購 屋經驗的親友介紹，若無熟識的代書，信義房屋代書邱信斌建議，不妨先從代書公會會員開始找起，確認對方有代書證書及開業執照，未來若真有任何糾紛，只要代 書找的是各縣市的代書公會會員，公會都會協助處理。由於房屋買賣金額龐大，有一點糾紛都會讓人提心弔膽，一個好代書，絕對會幫忙省下許多心力。

守則6：摸清隱藏版費用

買房子要花費的金額，絕對不單只是談定的房價，除了後續的裝潢、家具家電、搬家費 用，相關的稅賦規費也不少，如契稅、房屋稅、 地價稅、印花稅、以及地政規費等，這是一般買方最容易忽略的費用，卻是必要支出的費用。若在購屋前沒有計算好自己該負擔的總費用，不但手頭吃緊，搬家後可 能還得花好幾個月面對家徒四壁的生活。

守則7：簽本票要注意

要辦理貸款前，房子須先過戶至買方名下，不論是預售屋或中古屋的買賣，為了防止道 德風險，房屋過戶前，買賣雙方會先約定尾款交付的時間與擔保方式，邱信斌指出，買方通常會被要求簽下等同未支付價金金額的本票作為擔保，買中古屋的本票通 常會由代書協助保管，也是提供給賣方的保障。



當然，要簽下這麼高金額的本票，買方難免心裡會怕怕的，若是真的有所疑慮，可以指定受款人為賣方本人，並載明禁止背書轉讓，該張本票就僅有受款人可以兌現，受款人不得轉讓本票給其他人。在貸款撥給賣方後，更務必記得要回本票。



最後提醒購屋族，千萬不要怕麻煩，合約越仔細，保障越多，未來的糾紛就越少！