房地合一課稅「加重」　你該知道怎麼算！

好房網News記者蔡佩蓉／台北報導

財政部房地合一課稅已經有初步方向，包含以房地買賣扣除成本課徵交易所得，目前也傾向分離課稅，並納入免稅排富條款，出售總價3000萬元以上房產仍要課稅，至於持有1屋的自用住宅則是5年以上免稅，若1戶以上持有10~20年，則享有不同減徵稅率。專家指出，由於影響層面廣，未來上路前夕一定會有節稅移轉潮。

房地合一實質課稅長期對市場是良性影響。（好房網News記者陳韋帆攝影）

房地合一的政策將顛覆以往房產交易的課稅方式，建國資產管理總經理劉坤圖表示，以往房產交易時，房屋的部分會課徵財產交易所得，土地則是課徵土地增值稅，僅有房屋的財產交易所得會納入綜合所得稅申報。

未來，房地合一就是除了土地要繳納土增稅之外，也要按照資本利得實質課稅。他舉例，假設某A買了100萬元的房產，並以200萬元出售，獲利100萬元，而又假設購入時公告土地現值為20萬元，出售時為40萬元，等於土地賺了20萬元，假若以20％稅率試算土增稅，等於須繳4萬元。

某A獲利的100萬元之中，會先扣除公告土地現值20萬元的獲利，等於總資本利得為80萬元。劉坤圖說，這80萬元獲利未來可能會採分離課稅，並由財政部再研擬稅率，但也有可能按照綜合所5％~45％的稅率課徵。他說，若以20％稅率換算，等於繳納16萬元，另外也須繳4萬元土增稅。

房地合一是否等同全民加稅？劉坤圖認為，自用住宅持有5年以上免稅，不容易影響自住戶，況且係以「資本利得」而非奢侈稅不分盈虧皆要課徵總價10％~15％稅率，相較之下奢侈稅反而課得比較重。

但他坦言，房地合一要施行並不容易，主要會是財團的阻撓，當初奢侈稅因建商遊說，不僅將閉鎖期降為2年，建商也不用課徵奢侈稅，所以才能從立法院順利通過，但是房地合一不容易有但書條件，財團受到衝擊絕對比奢侈稅還大。

劉坤圖說，現在房地合一已經逐步「打折」退讓，最初原本是要納入綜所稅，但現在趨向分離課稅，其次，原本扣除的交易成本是要以土增稅稅額，目前也改為直接採扣除購入時的公告土地現值，也減輕了課稅負擔。

對於民眾恐慌未來將增稅，他則認為，世界各國都採實價課稅，台灣也必須朝向這股趨勢，增稅是必然的。劉坤圖說，未來上路前夕勢必會有房產節稅移轉潮，市場成交量也會下滑，但長線來講，影響房地產重要的資金水位才是關鍵，即便美國QE緩步退場，但中國、日本今年都積極印鈔票，市場資金氾濫，房價要大幅下跌並不容易。

他也補充，實價課稅不等於房價會下跌，因為世界許多1線城市都採實價課稅，但房價卻仍上漲創新高，代表政府希望透過實價課稅讓房價下跌，此方式並不可行。